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2023-09-09作者:子非鱼
01 | 深圳取消二手房参考价
中心城市又开启了新一轮救市操作。哪怕深圳,也妥协了。
(资料图片)
昨夜今晨,深圳楼市网传取消“二手房参考价”被推上了热搜。网传内容为:
在二手房交易中,深圳各银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准,参考价仅作参考,即深圳各银行正式“告别”二手房参考价。
该消息是否真实,根据多家权威媒体的核实,目前大多数银行未收到文件,但深圳的中介们一致表示,已经在实行。
但银行工作人员也表示,正常流程是政府部门公布文件,各银行收到后内部出政策,指导分行和一线落到执行端。一般不会有(文件未发)银行抢跑的情况。
换句话说,这种事情一般都是先做再说。
而且,深圳本地最大的房产中介乐有家上面的二手房,已经同步显示真实报价了。
我也咨询了一下微地产中介门店的经理,得到的回复是,基本已经确定。
由此可以判断,深圳银行贷款端不按参考价执行,基本可以确定是事实。
消息传出来后,立刻掀起了网络热议,冲上了房产热搜榜第一名。
这事之所以如此受关注,主要因为:
第一,深圳楼市是全国楼市的风向标,一举一动都备受关注。
第二,深圳是二手房参考价的发起人。
2021年2月是深圳率全国之先发布了二手房参考价,拉开了二手房政府定价时代,在深圳之后,西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京、无锡陆续跟进。
随着深圳取消二手房参考价,二手房政府定价时代结束了。
02 | 为何取消二手房参考价
在深圳之前,已经有多个城市取消了二手房参考价,比如广州、西安等城市。
事实上,深圳在2021年年初发布二手房指导价后,虽然有十多个城市跟进。
但整体上只有深圳、上海两座城市覆盖了全域,广州只对96个小区发布了指导价,西安两批次只覆盖了205个小区,东莞覆盖218个小区等。至于金华、温州、合肥、衢州,只是放了一声空炮,说是要发布指导价,但没有下文。
而且,今年8月克而瑞就梳理了一下,,15个城市中,也只有深圳、上海仍在执行,其余13个城市要么没有下文,要么虽然还有指导价,但银行贷款已经不按指导价执行,比如广州,要么直接不再显示参考价,比如西安。
以上部分部分城市之前未发布二手房指导价具体措施,主要是因为在他们跟进之时,楼市早已经换了人间,进入了全面调整模式。
这可能是他们预料不到的,在那种背景下,需要的是救市,而不是再来一个二手房参考价来对楼市“落井下石”。所以,对于这些城市,二手房参考价放了一声空炮之后,也就这样不了了之。
至于广州、西安等城市在发布后又取消,主要是楼市太冷,受不了,必须尽可能解开枷锁。
去年年末广州取消之时,广州楼市一片肃杀,成交量黯淡无光,价格普跌,挂牌量高企。
深圳如今取消,也同样是在楼市压力之下,选择低头了。
表面上看,二三月份深圳的楼市表现不错,已经有回暖的势头。新房网签量已经两连涨,3月份突破了3000套。
二手房网签量,同样两连涨,3月份二手房网签量逼近5000套。
但从3月下旬开始,包括深圳在内的大多数热点城市,成交量都开始乏力。
深圳4月份前20天新房住宅网签只有2077套,全月预计可能会比3月份要低。二手房住宅网签只有2294套,预计4月份会比3月份低很多。
这说明,在去年压抑的需求释放进入尾声后,市场逐渐显现出了原本该有的样子。
但是,正如本号在之前的文章中多次强调的,二三月份中心城市成交量走出了一波行情,主要是因为:
第一,疫情三年压抑的购房需求在今年年初集中爆发。
第二,另一方面则是宏观大环境改善之后,大家对市场复苏进度的误判。
第三,“带押过户”政策全面推进之下,许多承受不住高利率的业主开始将房子在家庭内部流转,左手倒右手。
这一点从国家统计局发布的按揭贷款可以明显看出来。在二三月份二手房成交量大涨背景下,一季度的按揭贷款6188亿元,比去年同期还减少了2.9%。
如果是单纯的购房需求增加,按揭贷款额同比应该上涨才对。而如今成交量增加,按揭贷款却比去年同期还少,说明有相当一部分是左右互换,没有增加新的贷款,还有一部分人仍在提前还贷。
03 | 取消二手房参考价会带来什么影响
取消二手房参考价会带来什么影响?我看深圳很多自媒体都一片欢呼雀跃,各种大利好的解释,让人不忍看。
诚然,在楼市成交乏力之际,取消二手房参考价,的确有托底的意图在里面。但想托起来和能托起来,是两码事。
本号认为,利好有限。君不见,早就取消二手房参考价的广州,3月下旬以来,成交量不也进入了乏力状态吗。
要理解二手房参考价的影响,首先要理解二手房参考价在楼市成交过程中扮演的作用。
深圳当时发布二手房参考价,其实是给楼市降杠杆。而如今取消,则是让杠杆回归,或者说是加杠杆。
参考价并不是要求买卖双方必须按照参考价来成交,参考价是给银行,让银行按照参考价给予购房者贷款,达到降杠杆的效果,从而给市场降温。
举个例子。以深圳南山区一套1200万的房子为例。参考价之前的挂牌价是1200万,参考价发布之后,挂牌价普遍被打了8折左右,假如参考价发布后是1000万。
那么你在参考价发布之前购买这套房子,假如是首套,首付是360万,可以向银行贷款840万。参考价发布之后,虽然挂牌价变成了1000万,但业主的心理价1200万不会变,你买这套房子总价仍需要1200万。
但银行则是按照参考价给予贷款,也即你最多只能从银行贷款700万,首付则需要500万。
发布前首付360万,发布后首付500万。杠杆下降,让一大批人失去了购房的勇气和实力。最终起到给市场降温的效果。
如今二手房参考价取消,银行贷款不再按照参考价执行,而是重新网签备案价和评估价就低原则。这也就意味着杠杆回归,你买这套房子,很大概率依旧可以贷款840万元。
杠杆增加了,看似利好,但实际作用有限。逻辑很简单,深圳房价高不可攀的大背景下,已经形成了一道难以逾越的天堑,横亘在了大多数人面前。
换句话说,深圳的房子已经和绝大多数普通打工人没有关系。以前奋力一跳,掏空6个钱包,或许还有希望。
然如今,奋力一跳也够不着。而且,从上一轮房价大涨,掏空了大多数购房家庭的六个钱包,硬生生将住户部门的杠杆率拉高到了61.9%。而2008年,中国居民部门杠杆率仅有17.9%。
中心城市的居民杠杆率超过了70%,深圳高达94.7%,杭州、南京更是在百分百之上。
在经济、收入复苏依旧不明朗,青年失业率更是创6个月新高的大背景下,已经没有钱包可以掏了。
这时候,你说取消二手房参考价,给你加杠杆,你觉得有用吗?
显然作用不大,一方面收入起不了,付不起首付。另一方面,即便能够凑齐首付,不确定性的大环境下,还愿意背负巨额贷款的人,也不多了。
更为重要的是,深圳3月份成交的二手房中,有一半是低于参考价成交。可见,价格已经难以守住,参考价已经逐渐演变成了深圳业主的救命价,这时候取消,挂牌价非但高不起来,而且会比之前更低。
后续中心城市楼市的基本面应该是就是这样不温不火的状态,想火起来不可能,没有基础。想冷也不可能太冷,毕竟教育与房子捆绑在一起,有购房需求尤其是有小孩上学需求的人,攒够了钱还是会买。
所以,我们已经看到,最近一个月以来厦门、郑州、沈阳、合肥、杭州等城市纷纷放松限购,开启了新一轮救市操作。北京也尝试一区一策进行适当放松,如今深圳也算加入了阵营。后续,必然会有更多城市跟进。
至于大多数人口流失的三四线城市,可能会进入漫长的调整周期。
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