1月18日，中银证券（601696）发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，全年销售投资降幅创历史新低，预期2023年呈现“前低后高”走势。

报告具体内容如下：

核心观点

【资料图】

1.商品房销售：

12月单月销售同比降幅略有收窄；70大中城市房价连续16个月下滑。12月单月销售面积1.46亿平，同比-31.5%；销售额1.47万亿元，同比-27.7%；降幅分别收窄1.7、4.6pct，多地疫情形势严峻、居民购房意愿仍然较低、居民收入预期未明显转好的情况下，需求仍然较弱。70大中城市住宅销售价格同环比增速分别为-2.3%和-0.2%，环比连续16个月未出现增长，房价下跌的时长已超过了14年5月至15年3月连续11个月的房价下跌周期，下跌城市数量也于22年12月达55个，环比增加4个。

全年销售降幅超两成，销售额回到17年水平，基本符合我们的预测；全年市场低位震荡、三度“探底”。

22年商品房销售面积13.58亿平，同比-24.3%(21年+1.9%)；销售额13.33万亿元，同比-26.7%(21年+4.8%)；销售均价9814元/平，同比-3.2%。销售金额基本回到17年的水平；销售降幅创下新低，远大于08和14年。全年走势来看，始终在低位震荡，4月、7月、11月出现了三次“探底”，居民购房意愿持续低迷。东部、西部、中部、东北部销售面积同比增速分别为-23.0%、-21.3%、-27.7%、-37.9%，需求相对坚挺的东南沿海城市、中部地区市场情况明显好于前期需求透支严重、整体购买力基本见顶的西部与东北地区。23年我们预计商品房销售规模进一步缩量，销售面积与销售额较22年再降6%和3%左右，全年或呈现“前低后高”、“东强西弱”。

2.房地产开发投资、新开工、竣工：

土地与建安投资双失力致使开发投资增速首次出现负增长，全年开竣工体量均创下十年内最低值；与我们的预测基本一致。12月新开工8955万平，同比-44.3%；投资9032亿元，同比-12.2%。在“金融16条”、“三支箭”不断推进下，单月新开工和投资同比降幅分别收窄6.5、7.7pct。22年开发投资金额13.29万亿元，同比-10.0%(21年+4.4%)，投资首次出现负增长；规模基本回到19年的体量。全年走势来看，投资连续疲弱，一到四季度投资增速分别为0.7%、-9.1%、-12.7%、-16.3%。1)土地投资：自21年下半年以来销售景气度下行，房企拿地意愿始终低迷、前期拿地大幅减少，土地投资减少对投资造成了拖累。2)建安投资：截至22年12月，施工面积连续10个月出现两位数同比负增长，新开工面积累计21个月负增长，土地缩量+市场去化率下滑+房企资金链紧张导致整体新开工和施工进度放缓。22年全年新开工12.06亿平，同比-39.4%，新开工体量为10年以来的最低值，降幅为98年有统计数据以来的最大值。

年末竣工小幅改善，全年竣工量创十年来最低值。12月竣工面积3.05亿平，同比-6.6%，降幅收窄了13.7pct，在“保交楼”资金推动下，房屋竣工小幅改善。22年全年竣工8.62亿平，同比-15.0%，基本符合我们的预测，绝对值为11年来最低值，增速为96年有统计数据以来的最低点。我们认为一方面，房企资金压力普遍仍然较大，部分房企根据项目销售和现金流投资节奏主动对部分项目采取停缓工的策略；另一方面，疫情使得部分项目实质性停工，因此竣工节奏明显放缓。22年烂尾楼事件频发，根据我们的计算，净停工面积高达8.96亿平，较21年的5.90亿平明显增加，占施工面积的比重高达9.9%，占比提升了3.8pct。

23年供应端修复将晚于销售端，新开工和投资仍面临一定下行压力，大概率整体呈现“新开工修复”、“竣工保交付发力”的趋势。在低基数的基础上，我们预计23年投资和新开工面积仍将维持低水平，增速预计分别达3%、5%；在“保交楼”资金推动，以及疫情管控放松后，因疫情因素停工的项目恢复正常施工节奏，竣工规模则将继续发力，竣工面积增速或达7%。

3.开发商资金：

信贷宽松与金融支持政策逐步显效，年末房企到位资金出现改善。12月房企到位资金1.27万亿元，同比-28.7%，降幅收窄6.7pct。1)房款同比-30.5%(前值-34.6%)，其中个人按揭贷款同比-29.4%，降幅大幅收窄了12.4pct，持续宽松的信贷政策逐步显效。2)非房款同比-26.7%(前值：-36.1%)，其中国内贷款和自筹资金增速分别为-5.5%和-34.8%(前值：-30.5%和-38.8%)，受益于11月以来金融政策力度明显加大，房企多渠道融资多方位放松。

22年房企到位资金持续面临下行压力，23年有望得到改善。全年到位资金14.90万亿元，同比-25.9%；

自21年7月以来单月增速始终为负，22年3月至今降幅始终超过两成。一方面，由于销售低迷、回款不畅，22年房款同比-31.3%；另一方面，非房款同比-20.0%，虽然房企资金环境政策面是较为宽松的，但实际落地效果较为一般。我们认为多渠道的融资宽松政策至少要持续到23年Q3，23年房企资金环境将受政策影响有所改善，除央国企外，优质民营企业资金链也能获得边际改善，到位资金将逐步修复。

投资建议

22年年末我们看到房地产核心指标的降幅均出现了收窄；但从全年来看，销售与投资均出现了明显的缩量。近期我们也看到了中央对于地产的积极表态明显增多、政策力度也有所加大，随着疫情管控的全面解除，23年1月以来高能级城市新房、二手房成交显示出修复的迹象。目前融资端和房企端的各类支持政策应出尽出，我们认为23年需求端的政策可能会迎来较大的变化，尤其是集中在核心城市的政策调整。若各地政策执行到位，我们预计需求端最早或在23年3、4月出现明显修复的可能。预计一季度政策节奏加快，在观察落地效果的同时重点关注基本面恢复更快的以及受融资政策边际利好更多的房企。

具体标的，我们建议关注两条主线：1)主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、建发国际集团、越秀地产、华发股份（600325）、滨江集团（002244）；2)边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股（601155）、金地集团（600383）、万科A、绿地控股（600606）、龙湖集团。

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